迟延办理房产证，开发商赔偿近15万

　　案情介绍：

　　王某某二人于2015年1月12日与合肥万科皓智地产有限公司签订了商品房买卖合同，购买合肥万科皓智地产有限公司滨湖万科城项目的两套商铺，房屋总价为270万元，王某某于2015年1月27日前付清了全部购房款，按照合同第十五条约定，合肥万科皓智地产有限公司应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。根据原合肥万科皓智地产有限公司双方签订的《商铺无偿使用协议书》，合肥万科皓智地产有限公司已于2015年1月29日实际交付了案涉房屋，但截至起诉日合肥万科皓智地产有限公司仍未将办理产权证需由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案，导致王某某迟迟不能办理产权过户登记，逾期半年多。

　　案件代理思路：

　　本案是一起商品房买卖合同纠纷，开发商迟延履行协助办证义务既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。本案的主要争议焦点如下：开发商违约时间及合同约定的违约金是否过高。

　　案件代理结果：

　　经本律师代理，合肥市包河区法院判决被告合肥万科皓智地产有限公司向原告王某某二人支付逾期办证违约金共计145800元。

　　代理词节选：

　　一、原被告于2015年1月12日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。

　　（一）关于案涉房屋的交付时间。

　　根据原被告双方签订的《商铺无偿使用协议书》第4.3条约定，被告已于该协议签订之日（即2015年1月29日）向原告交付了商铺。针对被告是否已经交付以及何时交付商铺的问题已由一审法院（2015）包民一初字第02XXX号生效判决文书中对此予以认定。因此被告交付商铺的时间确定为2015年1月29日。而在庭审中被告偷换“交接房屋”与“交还房屋”的概念，认为本案原告未交接并使用案涉商铺。代理人认为双方于2015年1月29日签订《商铺无偿使用协议》将商铺无偿租赁给被告使用（被告在庭审中也已陈述并确认了该事实），被告向原告发送的《房屋交还通知书》系针对双方租赁合同关系而非房屋买卖合同关系，“交还”并非“交接”的概念。签订商铺无偿使用协议正是原告处分商铺的行为，况且原告收到商铺后是否使用以及如何使用都是原告的权利。因此，被告所谓原告商铺未交接并使用的说法不成立。

　　（二）被告并未按照合同约定完成协助办理房屋产权登记的义务。

　　根据双方签订的商品房买卖合同中第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告须在房屋交付后60日内向合肥市商品房产权登记机关办理初始登记报备手续。

　　因被告已于2015年1月29日向原告交付了商铺，被告应于2015年3月30日前向合肥市商品房产权登记机关办理初始登记报备手续。经代理人申请法院调查令去合肥市房产局就被告办理初始登记情况调查取证得知，该房屋所有权（初始登记）登记日期为2015年11月6日。……就调取的证据材料来看，被告直至2015年11月6日才完成初始登记手续。

　　二、被告逾期办证违约事实清楚，理应承担违约责任。

　　双方签订的商品房买卖合同中第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，出卖人按日支付已付房款万分之五的违约金。这里“因出卖人责任”包括因被告未提供办证资料（初始登记所需资料）报产权登记机关备案。根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向产权登记部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再向买受人提供相关办证材料，买受人向房屋权属登记部门提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。原告提供的视频中合肥市房屋产权登记部门的工作人员及原告所提供案例对此也予以确认。因此，办理完毕房屋初始登记是开发商在办证过程中的主要义务，办理房屋初始登记是买受人办证的前提,即办理房产证的第一步骤。开发商将证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的准予初始登记的批复后，即可认为开发商已完成房屋的初始登记义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，预售房屋买受人在房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。原告未能在上述规定期限内取得房屋权属证书，其根本原因是被告未向房屋权属登记管理部门提交资料办理房屋所有权初始登记。因此，基于被告的违约事实，其应当承担合同约定的违约责任。